FINANSIERING AF UDLEJNINGSHUS

SÅDAN GØR DE FLESTE

Finansieringen er en vigtig del af at købe et udlejningshus. De færreste har lyst til – eller fordel af – at betale hele beløbet kontant. Når købet finansieres, binder man færre frie midler, og man bevarer fleksibilitet i privatøkonomien. Samtidig kan det i mange tilfælde give en bedre samlet løsning, fordi man aktivt udnytter de fordelagtige skattefordele, i stedet for at lægge hele beløbet fra start.

Det er dog vigtigt at understrege, at alle sager er forskellige. Bankens vurdering afhænger af både økonomi, sikkerheder og den samlede risikoprofil. Derfor skal der altid laves en individuel vurdering fra sag til sag. Når det er sagt, er der nogle rammer og mønstre, som gælder i langt de fleste tilfælde.

Læs mere om finansiering

To typer finansieringsmuligheder

Finansieringen sker som regel via én af to løsninger:

RENT BANKLÅN

Her ligger hele finansieringen i banken. Det kan være en enkel og ligetil løsning, fordi man kun har én finansieringspart at forholde sig til. Rent banklån kan være relevant i flere situationer, eksempelvis hvis:

Banken eller kunden ønsker at samle hele finansieringen ét sted
Der ikke er mulighed for realkredit i den konkrete løsning
Der er ønske om mere fleksibilitet.

Et banklån er som regel et billigere lån at optage, men med en lidt højere rente. Til gengæld er man den klassiske bidragssats fri. De seneste år har vist, at der er marginal forskel på bankfinansiering og realkredit, dog er man mere sårbar overfor renteudsving end ved et realkredit lln.

BANK + REALKREDIT (mest udbredt)

Den mest almindelige løsning er en kombination, hvor der typisk ligger 60–70% i realkredit, og resten finansieres via banklån – ofte op til omkring 80% samlet belåning.

Herefter dækkes resten af egenfinansieringen. Fordelen ved denne model er, at realkredit ofte er den billigste del af finansieringen, og derfor kan den samlede økonomi blive mere attraktiv.

MINIMUM 20% EGENFINANSIERING

Et udlejningshus finansieres som udgangspunkt med minimum 20% egenfinansiering. Nogle pengeinstitutter kræver mere, men langt de fleste ligger her. I praksis er det meget almindeligt, at egenfinansieringen kommer fra en kombination af flere ting, så man ikke behøver at “tømme” alt ét sted.

De fleste tilvejebringer egenfinansieringen via:

Friværdi i egen bolig
Opsparing
Aktier eller andre værdipapirer

Mange køber sammen

Det er også helt normalt, at to parter går sammen om at købe et udlejningshus. Det kan være venner, familie eller kollegaer Fordelen er, at man kan dele egenfinansieringen og fordele den samlede økonomiske belastning. Samtidig kan det styrke den samlede sag i bankens vurdering, hvis begge parter har en solid økonomi.

Det er ukompliceret at købe sammen, men kræver at begge parter har/får samme bank.

Hvad kigger banken på?

Når banken vurderer finansieringen, ser de typisk på flere forhold – både i privatøkonomien og i selve projektet. De vigtigste punkter er ofte:

Tilvejebringelse af egenfinansieringenBanken vil se, at egenbetalingen er realistisk og dokumenterbar.
Samlet gæld og soliditetHer vurderes den samlede økonomi, herunder eksisterende gæld og formue.
Soliditet i projektetBanken vurderer, om projektet giver mening, og om økonomien ser sund ud over tid.
Husstandsøkonomi og økonomisk stabilitetDer kigges på indkomst, rådighedsbeløb og om der generelt er styr på økonomien.

Nogle pengeinstitutter går meget op i gældsfaktor og følger retningslinjer tæt, mens andre i højere grad kigger på helheden og soliditeten i projektet. Skanlux står til rådighed og bidrager med alle relevante dokumentet og referencer.

Udlejningsindtægten er kapitalindkomst

Det er vigtigt at være opmærksom på, at indtægten fra sommerhusudlejning er kapitalindkomst og ikke lønindkomst. Det betyder, at den ikke tæller som almindelig husstandsindkomst på samme måde som løn gør. Særligt dette perspektiv er vigtigt at viderebringe til banken.

Til gengæld er pointen, at huset skal kunne stå på egne ben økonomisk, så man ud over egenbetalingen fra start som udgangspunkt ikke skal forvente at spæde til løbende, men i stedet opbygge formue i huset og et frit likviditetsoverskud ved siden af det.

VI HJÆLPER GERNE VIDERE

Skanlux har ingen holdning til, hvor finansieringen skal ligge. Vi anbefaler altid at starte dialogen med eget pengeinstitut. Ønskes en second opinion, har vi også mulighed for at sætte en uformel og uforpligtende dialog op med flere forskellige pengeinstitutter, der kender produktet og ved, hvordan denne type huse typisk opfører sig.

Det er dog vigtigt at være opmærksom på, at de færreste banker projektfinansierer denne type køb. Derfor skal man forvente, at finansieringen kræver, at man flytter hele sit private engagement.

Kontakt os